小口化商品のメリット

■不動産小口化商品の基礎知識

不動産小口化商品は、その名称から意味合いはある程度想像できると思います。
しかし、名称だけでは伝わらない特徴もあるので、最初に不動産小口化商品とはどんな商品かを解説します

不動産小口化商品とは

不動産小口化商品は、その名のとおり高額商品である不動産を小口化することで投資家が買いやすくした金融商品です。
マンションやオフィスビルなど一棟丸ごと購入するには数億～数十億円の資金が必要ですが、不動産小口化商品なら1口数万円や100万円といった現実味のある価格で購入できます。
出資している不動産で得られた賃料収入などの利益は、不動産小口化商品を所有している投資家に分配されます。もちろん、所有している口数が多くなるほど分配金も多くなります。

REITとの違い

少額から不動産に投資ができる商品に、REITがあります。
不動産で運用している投資信託なので、REITを保有することで間接的に不動産へ投資できます。
不動産小口化商品との大きな違いは「間接的」か「直接的」かです。
例えば、東京証券取引所に上場しているREIT（J-REITといいます）は、投資法人が投資証券を発行し、証券取引所を通じて投資家に販売します。
そして、投資法人は不動産の運用で得られた収益を、投資証券を保有している人に分配します。
一般社団法人投資信託協会は、この仕組みを以下の図で説明しています。

出典：一般社団法人投資信託協　J-REITの仕組み

投資家が保有するのは投資法人が発行する「投資法人が不動産を運用した利益がもらえる投資証券」であり、不動産ではありません。よって、不動産への「間接的」な投資になります。
これに対して不動産小口化商品は、小口化されてはいるものの不動産の一部を保有するため「直接的」です。
J-REITは上場しているため流動性の高さが魅力ですが、その一方で市場の思惑や景気動向に価格が左右されやすいという側面があります。
これに対して不動産小口化商品は、上場しているわけではないので流動性は低いのですが、価格変動がないため安定性があります。

現物不動産投資との違い

現物不動産の所有者は、対象となる不動産物件の権利をすべて所有します。物件の全権利を有しているため、所有者自身の意向で物件を賃貸に出すことも、売却することもできます。
しかしながら、現物不動産は高価です。投資に適した優良物件となると、なおさらです。少なくとも数千万円、都心の優良オフィスビルになると数億円、数十億円です。
この参入障壁の高さが最大のネックとなっていたわけですが、不動産小口化商品であればこの問題を解決できます。

不動産小口化商品の主な種類3つ

一口に「不動産を小口化する」といっても、その形態はさまざまです。主に3つの種類があるので、ここではそれらについて解説します。

【不動産小口化商品の主な種類3つ】

① 賃貸型
② 匿名組合型
③ 任意組合型

＜ ① 賃貸型 ＞

複数の投資家がお金を出し合って不動産を購入し、その不動産を運用する事業者に貸し出します。
その事業者から受け取った賃料収入や売却益を持ち分に応じて分配するのが、賃貸型です。
ただし、この形態は事業者が経営破綻した場合のリスクが高いため、現在ではあまり採用されなくなっています。

＜ ② 匿名組合型 ＞

不動産を運用する事業者に出資をした投資家は、事業者と匿名組合契約を締結します。
不動産の所有権は事業者が有し、不動産による運用益を投資家に分配します。間接的な不動産投資なので、REITに近い仕組みといえるでしょう。
1口数万円や10万円といった少額の商品が多く、手軽さがメリットです。その一方で、下記の任意組合型と違って不動産の権利を有するわけではないため、相続対策など不動産投資特有のメリットはありません。

＜ ③ 任意組合型 ＞

出資した複数の投資家が共同で不動産を所有し、共同で運用するのが任意組合型です。
「不動産を小口化」という言葉の意味に、最も近い形態です。小口化された不動産を部分的に所有しているため、任意組合型の小口化商品で得られた収入は不動産所得として計上できます。
また、部分的とはいえ所有しているのは不動産であるため、相続時には現金よりも財産評価が低くなることが期待できます。
これが任意組合型不動産小口化商品の大きな特徴で、この形態であれば小口化商品が相続対策になります。

■不動産小口化商品６つのメリット

不動産小口化商品のメリットは「少額から始められる」だけではなく、それ以外にも多くのメリットがあります。ここでは、それぞれのメリットを項目ごとに解説します。

【不動産小口化商品６つのメリット】

① 少額から始められて手軽
② 不動産の目利きが不要
③ 相続税の節税効果がある
④ 遺産分割をしやすい
⑤ オーナーが管理する必要はない
⑥ 分散投資をしやすい

＜ ① 少額から始められて手軽 ＞

高額である不動産を小口化することで買いやすくしたのが、不動産小口化商品です。最大のメリットは、少額から始められるので手軽であることです。
例えば、株式会社ACNの不動産小口化商品である「Aシェア」では、商品ごとに差はありますが、東京や大阪の都心優良オフィスビル物件に1口100万円、5口から投資できます。
これらの優良オフィスビルを一棟丸ごと購入するとなると数十億円が必要なので、個人投資家はなかなか手を出せないでしょう。
しかし、それを小口化して数百万円から投資できるようにすれば、少額であっても優良オフィスビル投資のメリットを享受できます。

＜ ② 不動産の目利きが不要 ＞

不動産小口化商品を販売している事業者は、不動産投資のプロです。プロが厳選した物件を小口化しているので、投資家自身の目利きは不要です。
「不動産業界は海千山千」と言われているだけに、初心者が自分で物件を選ぶとなるとどうしても難易度が高くなりますが、小口化商品として募集しているのはプロが利益になると判断した物件です。
このメリットは、特に不動産投資の経験がない人にとっては大きいでしょう。

＜ ③ 相続税の節税効果がある ＞

不動産の相続税は、土地部分は路線価、建物は固定資産税評価額で算出します。現金で相続するよりも評価額が低くなるため、財産を不動産にすると節税効果が期待できます。
任意組合型であれば投資家が不動産の所有者になるため、こちらも節税効果が期待できます。

＜ ④ 遺産分割をしやすい ＞

現物の不動産を相続する場合、1つの不動産を物理的に2つや3つに分けることが難しいため、遺産分割をしにくいという問題が生じます。
代償分割といって不動産を相続した人が他の相続人に金銭を支払う方法もありますが、どうしても不公平感が生じやすく、「争族」問題の原因になりがちです。
しかし、小口化された不動産であれば1口ずつ相続することも可能なので、現物不動産よりも遺産分割をしやすいというメリットがあります。

＜ ⑤ オーナーが管理する必要はない ＞

投資家は、小口化された不動産を管理する必要がありません。マンションやオフィスビルには管理会社がついているので、投資家は管理会社を選ぶ必要もありません。
住居物件の場合、家賃の滞納などが発生するとオーナーは督促などで精神的な負担がかかりますが、小口化商品であればそういった問題とも無縁です。
出資したら分配金の入金をチェックするだけなので、本業で忙しい人が副業として不動産投資をしたい場合にも最適です。

＜ ⑥ 分散投資をしやすい ＞

1つの投資商品にすべての資金を投じると、その商品と運命を共にすることになります。
その商品が暴落したり無価値になったりした場合は、資産の大半を失うことになります。「卵を1つのカゴに盛るな」という有名な投資格言も、集中投資の危険性を説いています。
投資先を分散してリスクの軽減を図るのが、投資の基本です。
不動産投資でも同様で、特定の物件に資金を集中させると、その物件の稼働率が下がったり資産価値が低下したりすると、大きなダメージを受けます。
限られた資金で分散投資をするとなると、小口化商品のほうが有利です。小口化された複数の不動産に分散投資をすれば、リスクを抑えつつ安定的な運用が可能になります。

■不動産小口化商品の4つのデメリットと注意点

メリットの多い不動産小口化商品ですが、デメリットや注意点もあります。実際に投資をする際には、これらをしっかり理解してから臨んでください。

【不動産小口化商品の4つのデメリットと注意点】

① 希望する物件に投資できないことがある
② 現物不動産投資と比べると利回りが低い
③ 金融機関の融資を利用できない
④ 原則として中途解約はできない

＜ ① 希望する物件に投資できないことがある ＞

不動産小口化商品は投資家に人気で、優良な案件は募集が始まるとすぐに募集枠が埋まってしまうこともあります。
投資できなかったからといって損をするわけではありませんが、投資したくても参加できないことあることは知っておくべきでしょう。
不動産小口化商品を本格的に取り扱っている業者が少ないのも理由の一つなので、今後市場がさらに拡大すれば、この問題は解消されるかもしれません。

＜ ② 現物不動産投資と比べると利回りが低い ＞

不動産小口化商品はで買いやすく、また投資家の手間も少ないなど、投資家のニーズに応えた商品です。それだけに、現物の不動産投資と比べると利回りは低くなりがちです。
やはり自身でリスクを取って現物の不動産を購入する投資形態と比べると、それを上回るような利回りを出すのは難しいというのは、当然といえるでしょう。
利回りが低いといっても数％の年間リターンが期待できるので、現物不動産投資と比べて利回りが低い分は「安心と楽を買うコスト」と考えるべきでしょう。

＜ ③ 金融機関の融資を利用できない ＞

「不動産投資は金融機関の融資を利用でき、少額の自己資金があれば始められる」と認識している人が多いでしょう。
しかし、これは現物不動産投資の話であって、小口化商品では融資による資金調達はできません。
現物不動産投資は文字どおり現物があるので、それを担保として設定できます。返済不能に陥った時には担保からの回収が可能なので、融資による資金調達ができます。
これに対して小口化商品は派生的な金融商品なので担保にはならず、金融機関の融資は利用できません。
そもそも不動産小口化商品は、小口化することで融資に頼らなくても投資ができるよう、ハードルを下げた商品です。
小口化された資金を用意できない人は、小口化商品といっても参入するべきではないでしょう。

＜ ④ 原則として中途解約はできない ＞

多くの不動産小口化商品は、投資期間中の中途解約ができません。仮にできたとしても違約金や解約手数料といったコストが発生するため、損をするケースがほとんどです。
特に任意組合型の小口化商品は、一人ひとりの投資家が集まって事業体が形成されているため、そのうちの1人が自分の都合で離脱するのが難しい仕組みになっています。
10年など運用期間が長期になることもあるため、運用期間中に必要になりそうな資金を投じるべきではありません。

■不動産小口化商品投資にはこんな人が向いている！

比較的新しい金融商品である不動産小口化商品への投資に向いているのは、どんな人でしょうか。
不動産小口化商品への投資に向いている人の人物像を紹介しますので、ご自身に当てはまるものがあるかどうかチェックしてください。
該当するものが多いほど、不動産小口化商品に向いている人と判断できます。